Rentabilité immobilière en Uruguay : ROI et coût total de détention

La rentabilité d’un bien doit être calculée sur la base du montant total investi et après prise en compte de la vacance locative, des impôts, des charges de copropriété, des frais de gestion et d’entretien. Le calcul ci-dessous pour l’appartement 403 du Dēco Maggiolo constitue un exemple concret de ce modèle, et non une promesse de résultat pour un autre bien.

Façade du complexe résidentiel Dēco Maggiolo à Montevideo

Exemple de calcul · Dēco Maggiolo · appartement 403

NON VP

Appartement 403 à Dēco Maggiolo

Prêt à être loué immédiatement : 4e étage, 1 chambre, 58,43 m² habitables et une terrasse de 20,22 m².

Surface habitable: 58,43 m²
Terrasse: 20,22 m²
Superficie totale: 85,34 m²
Étage/chambres: 4e / 1 chambre

Prix après remise de 10 %: $249 480
Prix catalogue et remise: $277 200; −10 %

ROI net: 5,91 %

Investissement + Gastos 4 %: $259 459
Loyer/mois: $1 650
Revenu net/an: $15 323

IRPF 10,5 % sur le revenu locatif – régime fiscal standard

Référence: DECO-403-NOVP-2026
Marché: Montevideo, Uruguay
Calcul: Juillet 2026

ROI : deux scénarios

La rentabilité dépend de la base d’investissement retenue

Un même revenu net est rapporté à deux bases de calcul : le montant versé au promoteur, Gastos compris, et l’investissement total incluant tous les coûts indiqués.

Scénario A — base

5,91 %

ROI net

Prix + Gastos: $259 459
Revenu net/an: $15 323
Délai de récupération: 16,9 ans

Scénario B — investissement total

5,28 %

ROI net

Investissement total: $290 045
Revenu net/an: $15 323
Délai de récupération: 18,9 ans

Recettes locatives nettes

Comment le revenu net s’accumule sur un an

Le modèle de calcul montre les flux de trésorerie positifs du propriétaire : 1 277 $ de revenu net par mois et 15 323 $ pour l'année complète.

Revenu net du propriétaire

$15 323

sur 12 mois

Revenu net mensuel moyen

+$1 277

Chaque barre suivante représente un nouveau mois de flux de trésorerie positif. Le montant total $15 323 par an est déjà calculé après déduction de l’IRPF, des frais de gestion et de la Contribución Inmobiliaria.

Structure des coûts d’acquisition

Du prix catalogue à l’investissement total

Le scénario d’investissement total regroupe le paiement au promoteur et les frais supplémentaires indiqués dans le calcul.

Investissement total · tous les coûts

$290 045

Paiement au promoteur

Prix catalogue: $277 200
Remise de 10 %: −$27 720
Prix après remise: $249 480
Gastos de Ocupación 4 %: $9 979
Total versé au promoteur: $259 459

Frais supplémentaires

ITP + frais de notaire + Montepío ~8,6 %: $21 455
Commission d’Uruguay Smart Estate de 3 % + IVA de 22 %: $9 131
Total des dépenses supplémentaires: $30 586

Investissement total

$290 045

Méthodologie

Ce qui est inclus dans le calcul

Le calcul a été préparé par « Uruguay Smart Estate » sur la base des données du marché de juillet 2026. Le statut VP ne s’applique pas : l’IRPF de 10,5 % s’applique aux revenus locatifs. La remise du promoteur est de 10 %. Le ROI du scénario A est calculé sur le prix après remise, majoré des Gastos. Le scénario B comprend l’ITP, les frais de notaire, le Montepío et la commission de « Uruguay Smart Estate » de 3 % + IVA de 22 %.

Coûts d’acquisition

• Prix catalogue : 277 200 dollars
• Remise du promoteur : 10 %
• Gastos de Ocupación : 4 %
• ITP + frais de notaire + Montepío : ~8,6 %
• Commission de « Uruguay Smart Estate » : 3 % + IVA de 22 %

Coûts annuels

• IRPF : 10,5 % (hors régime VP)
• Agent : 1 mois de loyer par an
• Contribución Inmobiliaria : 0,30 % du prix après remise
• Entretien : à convenir

Paramètres de location

• Loyer : 1 650 $/mois
• Marché : Montevideo, juillet 2026
• Gestion : Uruguay Smart Estate
• Dēco Maggiolo, Piresbenlian

Calcul détaillé du ROI

Calcul détaillé des revenus locatifs

Avec un loyer de 1 650 dollars par mois, le revenu brut s’élève à 19 800 dollars par an. Après déduction de l’IRPF, des frais de gestion et de la Contribución Inmobiliaria, le revenu net s’élève à 15 323 dollars par an.

$19 800

Revenu brut
−$2 079

IRPF 10,5 %
−$1 650

Agent (gestion par « Uruguay Smart Estate »)
−$748

Contribución Inmobiliaria
$15 323

Revenu net

Calcul détaillé du revenu locatif pour l'année et pour le mois
Poste	Calcul	Montant/an	Montant/mois
Loyer	marché, juillet 2026	$19 800	$1 650
Revenu brut	$1 650 × 12	$19 800	$1 650
IRPF (10,5 %)	$19 800 × 10,5 %	−$2 079	−$173
Agent (gestion par Uruguay Smart Estate)	1 mois de loyer ÷ 12	−$1 650	−$138
Contribución Inmobiliaria	$249 480 × 0,30 %	−$748	−$62
Revenu net	après déduction de tous les coûts	$15 323	$1 277

Base de calcul

Le rendement brut n’est pas le rendement net du propriétaire

Pour comparer les biens, utilisez une même base d’investissement, une même période et une composition identique des revenus et des dépenses. Sinon, un pourcentage plus attractif peut résulter d’un dénominateur incomplet.

Revenu brut potentiel: Revenu locatif sur l’ensemble de la période de calcul, sans déduction de la vacance locative ni des dépenses. Il s’agit de la limite supérieure du modèle, et non du revenu du propriétaire.
Revenu effectif: Revenu potentiel après correction pour tenir compte des périodes de vacance, des remises, des retards de paiement et d’autres pertes de recettes réalistes.
Revenu net d’exploitation: Revenu effectif après déduction des dépenses à la charge du propriétaire : impôts, gestion, entretien, assurance et charges de copropriété qui lui incombent.
Investissement total: Le prix du bien, augmenté des frais d’acquisition, des paiements obligatoires, des coûts d’équipement et des autres dépenses nécessaires pour que le bien soit prêt pour le scénario d’utilisation retenu.
Rendement net: Revenu net d’exploitation rapporté à une base d’investissement complète et définie de manière cohérente. Le financement et l’appréciation du bien doivent être analysés séparément.

Analyse financière complète

La vacance locative et les coûts de détention influent davantage sur le résultat que le taux annoncé

Le modèle doit faire apparaître non seulement les revenus versés par le locataire, mais aussi les périodes sans revenus, les paiements réguliers, l’entretien et les dépenses qui ne surviennent pas tous les mois.

Prévoyez une vacance locative réaliste entre deux baux, ainsi que le temps nécessaire pour préparer le bien à l’arrivée du prochain locataire.
Distinguez, parmi les gastos comunes, les charges supportées par le locataire et les montants qui restent à la charge du propriétaire en vertu du bail ou selon la nature des travaux.
Confirmez les impôts et les redevances municipales applicables auprès d’un contador pour le propriétaire et la structure de détention concernés.
Prenez en compte la gestion, la recherche d’un locataire, l’entrée dans les lieux, les échanges courants et le suivi de l’état du bien.
Ajoutez l’assurance, les petites réparations et le remplacement des équipements, et constituez une réserve pour les travaux plus importants dans l’immeuble ou l’appartement.
Pour un bien meublé, incluez l’équipement initial ainsi que le renouvellement périodique du mobilier et des équipements.
Vérifiez séparément les frais bancaires, la conversion de devises et les frais de transfert de fonds s’ils s’appliquent à votre scénario.

Test de robustesse

Trois scénarios montrent à quel point le résultat dépend des hypothèses

L’exemple chiffré de Dēco 403 compare deux bases de calcul de l’investissement initial. Toute décision d’investissement nécessite en outre un modèle de sensibilité reposant sur une formule identique et sur différentes hypothèses de revenus et de dépenses.

Scénario de référence

Repose sur le taux confirmé, une durée d’occupation normale et les charges d’exploitation prévues à la date du calcul. Il s’agit d’une hypothèse de travail, et non d’une prévision garantie.

Scénario conservateur

Teste une vacance locative plus longue, une remise sur le loyer, des frais supplémentaires liés à l’entrée du locataire ou aux réparations, ainsi qu’une estimation plus prudente du revenu net.

Scénario de stress

Combine une baisse du revenu effectif avec une hausse des dépenses et des travaux imprévus afin d’évaluer la marge de liquidité et le prix d’acquisition acceptable.

Consigner les données d’entrée

Indiquez la source et la date de référence pour le prix d’acquisition, le loyer, la vacance locative, les dépenses, les impôts et la gestion.
Définir une formule unique

Dans tous les scénarios, utilisez la même période, la même base de calcul de l’investissement initial et les mêmes catégories de revenus et de dépenses.
Modifier séparément les hypothèses

Évaluez d’abord l’incidence de chaque paramètre, puis combinez les évolutions défavorables dans le scénario de stress.
Comparer avec l’objectif

Vérifiez si le bien est compatible avec votre horizon de détention, vos besoins de trésorerie et la réserve prévue pour les dépenses imprévues.

Risques liés au modèle

Le rendement ne peut être évalué indépendamment de la liquidité et de la gestion.

Deux biens affichant un ROI prévisionnel similaire peuvent se comporter différemment lors d’un changement de locataire, de travaux ou d’une revente, ainsi qu’en cas de détention à distance.

Demande locative

Le niveau du loyer et le délai nécessaire pour trouver un locataire dépendent du quartier, du type d’appartement, de son état, de la saison et de l’offre concurrente.

Charges de l’immeuble

De gros travaux, une évolution des charges communes ou des réserves insuffisantes au niveau de l’immeuble peuvent réduire le flux de trésorerie réel.

Gestion à distance

L’absence du propriétaire exige des pouvoirs clairement définis, des procédures de compte rendu, un contrôle des prestataires et une réserve pour les décisions urgentes.

Liquidité de sortie

Le délai et le prix d’une future vente sont inconnus à l’avance ; le modèle de base ne doit pas les remplacer par l’hypothèse d’une hausse constante de la valeur.

Devises et paiements

Les revenus, les dépenses et les obligations personnelles du propriétaire peuvent être libellés dans des devises différentes, ce qui crée un risque distinct.

Règles et impôts

Le statut fiscal, la structure contractuelle et les paiements applicables nécessitent une vérification à jour adaptée au propriétaire concerné.

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