Escenario A - base
5.91%
ROI neto
- Precio + gastos
- $259 459
- Ingresos netos/año
- $15 323
- Plazo de recuperación
- 16,9 años
Rentabilidad inmobiliaria en Uruguay: ROI y costo total de propiedad
La rentabilidad de una propiedad debe calcularse sobre la inversión total y después de descontar la vacancia, los impuestos, los gastos del edificio, la gestión y el mantenimiento. El cálculo del apartamento 403 en Dēco Maggiolo que sigue es un ejemplo concreto de este modelo, no una promesa de resultado para otra propiedad.
Ejemplo de cálculo · Dēco Maggiolo · apartamento 403
NO VPApartamento 403 en Dēco Maggiolo
Listo para alquiler inmediato: 4.º piso, 1 dormitorio, 58.43 m² de superficie habitable y terraza de 20.22 m².
- Superficie habitable
- 58.43 m²
- Terraza
- 20.22 m²
- Superficie total
- 85.34 m²
- Piso/dormitorios
- 4 / 1 dorm
- Precio después de un descuento del 10%
- $249 480
- Precio y descuento
- $277 200
- −10%
- ROI neto
- 5.91%
- Inversión + Gastos 4%
- $259 459
- Alquiler/mes
- $1 650
- Ingresos netos/año
- $15 323
IRPF 10,5% sobre ingresos de alquiler – régimen tributario estándar
- Referencia
- DECO-403-NOVP-2026
- Mercado
- Montevideo, Uruguay
- Cálculo
- Julio de 2026
ROI: dos escenarios
La rentabilidad depende de la base de entrada seleccionada
Un mismo ingreso neto se compara con dos bases de cálculo: el pago al desarrollador con Gastos y la inversión total con todos los costos indicados.
Escenario B - inversión total
5.28%
ROI neto
- Inversión total
- $290 045
- Ingresos netos/año
- $15 323
- Plazo de recuperación
- 18,9 años
Ingresos netos de alquiler
Cómo se acumula el ingreso neto a lo largo del año
El modelo de cálculo muestra un flujo de caja positivo para el propietario: $1 277 de ingreso neto mensual y $15 323 durante todo el año.
Ingreso neto del propietario
$15 323
en 12 meses
Promedio neto mensual
+$1 277
Estructura de los costos de entrada
De la lista de precios a la inversión total
El escenario de entrada completa combina el pago al desarrollador y los costos adicionales especificados en el cálculo.
Inversión total · todos los costos
$290 045
Pago al desarrollador
- Lista de precios
- $277 200
- 10% de descuento
- −$27 720
- Precio después del descuento
- $249 480
- Gastos de Ocupación 4%
- $9 979
- Total a pagar al desarrollador
- $259 459
Costos adicionales
- ITP + escribanía + Montepío ~8.6%
- $21 455
- Comisión de «Uruguay Smart Estate»: 3% + IVA 22%
- $9 131
- Total de costos adicionales
- $30 586
Inversión total
$290 045
Metodología
Lo que se incluye en el cálculo
El cálculo fue preparado por «Uruguay Smart Estate» con base en datos de mercado de julio de 2026. No se aplica el régimen VP: IRPF del 10,5% sobre los ingresos por alquiler. Descuento del desarrollador: 10%. El ROI del escenario A se calcula sobre el precio después del descuento más Gastos. El escenario B incluye ITP, escribanía, Montepío y la comisión de «Uruguay Smart Estate» del 3% + IVA 22%.
Costos de entrada
- • Precio de lista: $277 200
- • Descuento del desarrollador: 10%
- • Gastos de Ocupación: 4%
- • ITP + escribanía + Montepío: ~8.6%
- • Comisión de «Uruguay Smart Estate»: 3% + IVA 22%
Gastos anuales
- • IRPF: 10,5% (sin VP)
- • Agente: 1 mes de alquiler por año
- • Contribución: 0,30% del precio después del descuento
- • Mantenimiento: a convenir
Parámetros de alquiler
- • Alquiler: $1 650/mes
- • Mercado: Montevideo, julio 2026
- • Gestión: «Uruguay Smart Estate»
- • Dēco Maggiolo, Piresbenlian
Cálculo detallado del ROI
Cálculo detallado de los ingresos de alquiler
Con un alquiler de $1 650 mensuales, el ingreso bruto asciende a $19 800 al año. Después de descontar el IRPF, la gestión y la Contribución Inmobiliaria, el ingreso neto asciende a $15 323 al año.
-
$19 800
Ingresos brutos
-
−$2 079
IRPF 10.5%
-
−$1 650
Agente y gestión de «Uruguay Smart Estate»
-
−$748
Contribución Inmobiliaria
-
$15 323
Ingresos netos
| Artículo | Cálculo | Importe/año | Importe/mes |
|---|---|---|---|
| Tasa de alquiler | mercado, julio 2026 | $19 800 | $1 650 |
| Ingresos brutos | $1 650 × 12 | $19 800 | $1 650 |
| IRPF (10.5%) | $19 800 × 10.5% | −$2 079 | −$173 |
| Agente (gestión de «Uruguay Smart Estate») | 1 mes de alquiler ÷ 12 | −$1 650 | −$138 |
| Contribución Inmobiliaria | $249 480 × 0.30% | −$748 | −$62 |
| Ingreso neto | después de todos los costos | $15 323 | $1 277 |
Base de cálculo
La tasa bruta no es igual al rendimiento neto del propietario
Para comparar propiedades, utilice una misma base de entrada, un mismo período y la misma composición de ingresos y gastos. De lo contrario, un porcentaje más atractivo puede ser resultado de un denominador incompleto.
- Ingresos brutos potenciales
- La renta de alquiler para todo el período de cálculo, sin descontar la vacancia ni los gastos. Es el límite superior del modelo, no el ingreso del propietario.
- Ingresos efectivos
- El ingreso potencial después de ajustar por períodos de vacancia, descuentos, demoras en los pagos y otras pérdidas realistas de ingresos.
- Ingresos operacionales netos
- El ingreso efectivo después de los gastos a cargo del propietario: impuestos, gestión, mantenimiento, seguros y pagos del edificio que le correspondan.
- Inversión total
- El precio de la propiedad junto con los costos de adquisición, pagos obligatorios, equipamiento y otros costos hasta que esté lista para el escenario de uso elegido.
- Rentabilidad neta
- El ingreso operativo neto en relación con una base de inversión completa y definida de manera consistente. El financiamiento y el aumento del precio de la propiedad deben analizarse por separado.
Economía integral
La vacancia y los costos de propiedad cambian el resultado más que la rentabilidad anunciada
El modelo debe mostrar no sólo los ingresos provenientes del inquilino, sino también períodos sin ingresos, pagos regulares, mantenimiento y costos que ocurren menos de una vez al mes.
-
Considere una vacancia realista entre contratos y el tiempo necesario para preparar el inmueble para la próxima ocupación.
-
Separe los gastos comunes entre los pagos a cargo del inquilino y los importes que corresponden al propietario según el contrato o la naturaleza de las obras.
-
Confirme los impuestos aplicables y los pagos municipales con un contador para el propietario concreto y la estructura de titularidad.
-
Considere la gestión, la búsqueda de inquilinos, el ingreso del inquilino, la comunicación cotidiana y el control del estado del inmueble.
-
Agregue seguro, reparaciones menores, reposición de equipos y una reserva para obras mayores en el edificio o el apartamento.
-
Para un inmueble amueblado, incluya el equipamiento inicial y la renovación periódica del mobiliario y los equipos.
-
Por separado, verifique los gastos bancarios, la conversión de divisas y los costos de transferencia de fondos si son relevantes para su escenario.
Prueba de robustez
Tres escenarios muestran cuánto depende el resultado de los supuestos
El ejemplo numérico Dēco 403 compara dos bases de entrada. Una decisión de inversión requiere un modelo de sensibilidad con la misma fórmula y diferentes supuestos sobre ingresos y gastos.
Escenario base
Utiliza la tasa confirmada, un período normal de ocupación y los gastos operativos previstos en la fecha del cálculo. Es una hipótesis de trabajo, no una previsión con garantía.
Escenario conservador
Evalúa una vacancia más prolongada, una rebaja en el alquiler, gastos adicionales de ocupación o reparación y una estimación más prudente de los ingresos netos.
Escenario de estrés
Combina una disminución de los ingresos efectivos con costos crecientes y trabajos imprevistos para evaluar el margen de liquidez y el precio de entrada admisible.
-
Registrar los datos de partida
Especifique la fuente y la fecha del precio, el alquiler, la vacancia, los gastos, los impuestos y la gestión.
-
Definir una sola fórmula
En todos los escenarios, utilice un mismo período, una misma base de entrada y las mismas categorías de ingresos y gastos.
-
Modificar los supuestos por separado
Primero evalúe el impacto de cada parámetro y luego combine los cambios adversos en un escenario de estrés.
-
Comparar con el objetivo
Verifique si el inmueble se ajusta a su horizonte de tenencia, sus necesidades de flujo de caja y su reserva para imprevistos.
Riesgos del modelo
La rentabilidad no puede evaluarse por separado de la liquidez y la gestión.
Dos inmuebles con un ROI calculado similar pueden comportarse de manera diferente ante un cambio de inquilino, una reparación, una venta o una gestión a distancia.
Demanda de alquiler
La renta y el plazo para encontrar un inquilino dependen de la zona, el tipo de apartamento, el estado, la temporada y la oferta competidora.
Gastos del edificio
Las obras importantes, los cambios en los gastos comunes o un fondo de reserva insuficiente del edificio pueden reducir el flujo de caja real.
Gestión a distancia
La ausencia del propietario exige facultades claras, rendición de cuentas, control de los contratistas y una reserva para decisiones urgentes.
Liquidez de salida
El tiempo y el precio de una venta futura no se conocen por adelantado; no pueden ser reemplazados por un aumento constante del valor en el modelo base.
Moneda y pagos
Los ingresos, los gastos y las obligaciones personales del propietario pueden estar expresados en distintas monedas y generar un riesgo independiente.
Normas e impuestos
El estado fiscal, la estructura contractual y los pagos aplicables requieren una verificación actualizada para el propietario específico.
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