Доходность недвижимости в Уругвае: ROI и полная стоимость владения

Доходность объекта нужно считать от полной суммы входа и после вакансии, налогов, расходов дома, управления и обслуживания. Расчёт апартамента 403 в Dēco Maggiolo ниже служит конкретным примером этой модели, а не обещанием результата для другого объекта.

Фасад жилого комплекса Dēco Maggiolo в Монтевидео

Пример расчёта · Dēco Maggiolo · апартамент 403

НЕ VP

Апартамент 403 в Dēco Maggiolo

Готов к немедленной аренде: 4-й этаж, 1 спальня, 58.43 м² жилой площади и терраса 20.22 м².

Жилая площадь: 58.43 м²
Терраса: 20.22 м²
Общая площадь: 85.34 м²
Этаж / спальни: 4 / 1 dorm

Цена после скидки 10%: $249 480
Прайс и скидка: $277 200; −10%

ROI нетто: 5.91%

Вход + Gastos 4%: $259 459
Аренда / мес: $1 650
Чистый доход / год: $15 323

IRPF 10.5% на доход от аренды — стандартный режим налогообложения

Референс: DECO-403-NOVP-2026
Рынок: Montevideo, Uruguay
Расчёт: Июль 2026

ROI: два сценария

Доходность зависит от выбранной базы входа

Один чистый доход сопоставляется с двумя базами расчёта: оплатой застройщику с Gastos и полным входом со всеми указанными затратами.

Сценарий A — база

5.91%

ROI нетто

Цена + Gastos: $259 459
Чистый доход / год: $15 323
Окупаемость: 16.9 лет

Сценарий B — полный вход

5.28%

ROI нетто

Полный вход: $290 045
Чистый доход / год: $15 323
Окупаемость: 18.9 лет

Чистый арендный доход

Как накапливается чистый доход за год

Расчётная модель показывает положительный денежный поток собственника: $1 277 чистого дохода в месяц и $15 323 за полный год.

Чистый доход собственника

$15 323

за 12 месяцев

В среднем чистыми за месяц

+$1 277

Каждый следующий столбец показывает новый месяц положительного денежного потока. Итоговая сумма $15 323 в год уже рассчитана после IRPF, оплаты управления и Contribución Inmobiliaria.

Структура входных затрат

От прайс-листа до полной стоимости входа

Сценарий полного входа объединяет оплату застройщику и дополнительные расходы, указанные в расчёте.

Полный вход · все затраты

$290 045

Оплата застройщику

Прайс-лист: $277 200
Скидка 10%: −$27 720
Цена после скидки: $249 480
Gastos de Ocupación 4%: $9 979
Итого застройщику: $259 459

Дополнительные затраты сверху

ITP + нотариат + Montepío ~8.6%: $21 455
Комиссия «Uruguay Smart Estate» 3% + IVA 22%: $9 131
Доп. затраты итого: $30 586

Полный вход

$290 045

Методология

Что включено в расчёт

Расчёт подготовлен «Uruguay Smart Estate» на основании рыночных данных июля 2026. Статус VP не применяется — IRPF 10.5% на доход от аренды. Скидка застройщика 10%. ROI сценария A от цены после скидки + Gastos. Сценарий B включает ITP, нотариат, Montepío и комиссию «Uruguay Smart Estate» 3% + IVA 22%.

Входные затраты

• Прайс: $277 200
• Скидка застройщика: 10%
• Gastos de Ocupación: 4%
• ITP + нотариат + Montepío: ~8.6%
• Комиссия «Uruguay Smart Estate»: 3% + IVA 22%

Годовые затраты

• IRPF: 10.5% (не VP)
• Агент: 1 мес аренды в год
• Contribución: 0.30% от цены после скидки
• Обслуживание: по согласованию

Параметры аренды

• Ставка: $1 650/мес
• Рынок: Монтевидео, июль 2026
• Управление: «Uruguay Smart Estate»
• Dēco Maggiolo, Piresbenlian

Детальный расчёт ROI

Детальный расчёт арендного дохода

При арендной ставке $1 650 в месяц доход брутто составляет $19 800 в год. После IRPF, оплаты управления и Contribución Inmobiliaria чистый доход составляет $15 323 в год.

$19 800

Доход брутто
−$2 079

IRPF 10.5%
−$1 650

Агент, управление «Uruguay Smart Estate»
−$748

Contribución Inmobiliaria
$15 323

Чистый доход

Детальный расчёт дохода от аренды за год и за месяц
Статья	Расчёт	Сумма / год	Сумма / мес
Арендная ставка	рынок, июль 2026	$19 800	$1 650
Доход брутто	$1 650 × 12	$19 800	$1 650
IRPF (10.5%)	$19 800 × 10.5%	−$2 079	−$173
Агент (управление «Uruguay Smart Estate»)	1 мес аренды ÷ 12	−$1 650	−$138
Contribución Inmobiliaria	$249 480 × 0.30%	−$748	−$62
Чистый доход (нетто)	после всех затрат	$15 323	$1 277

Основа расчёта

Валовая ставка не равна чистой доходности собственника

Для сравнения объектов используйте одну базу входа, один период и одинаковый состав доходов и расходов. Иначе более привлекательный процент может быть результатом неполного знаменателя.

Потенциальный доход брутто: Арендная ставка за полный расчётный период без вычета вакансии и расходов. Это верхняя граница модели, а не доход собственника.
Эффективный доход: Потенциальный доход после поправки на незанятые периоды, скидки, задержки платежей и другие реалистичные потери выручки.
Чистый операционный доход: Эффективный доход после расходов, которые несёт собственник: налогов, управления, обслуживания, страхования и относящихся к нему платежей по дому.
Полный вход: Цена объекта вместе с расходами приобретения, обязательными платежами, комплектацией и другими затратами до готовности к выбранному сценарию использования.
Чистая доходность: Чистый операционный доход, сопоставленный с полной и последовательно определённой базой вложений. Финансирование и рост цены объекта следует анализировать отдельно.

Полная экономика

Вакансия и расходы владения меняют результат сильнее рекламной ставки

Модель должна показывать не только поступления от арендатора, но и периоды без дохода, регулярные платежи, обслуживание и затраты, которые возникают реже одного раза в месяц.

Заложите реалистичную вакансию между договорами и время на подготовку объекта к следующему заселению.
Разделите gastos comunes на платежи арендатора и суммы, которые остаются за собственником по договору или характеру работ.
Подтвердите применимые налоги и муниципальные платежи с contador для конкретного владельца и структуры владения.
Учтите управление, поиск арендатора, заселение, текущую коммуникацию и контроль состояния объекта.
Добавьте страхование, мелкий ремонт, замену техники и резерв на более крупные работы дома или квартиры.
Для меблированного объекта включите первоначальную комплектацию и периодическое обновление мебели и оборудования.
Отдельно проверьте банковские расходы, конвертацию валюты и затраты на перевод средств, если они относятся к вашему сценарию.

Проверка устойчивости

Три сценария показывают, насколько результат зависит от допущений

Числовой пример Dēco 403 сравнивает две базы входа. Для инвестиционного решения дополнительно нужна sensitivity-модель с одинаковой формулой и разными допущениями о доходе и расходах.

Базовый сценарий

Использует подтверждённую ставку, нормальный период заселения и ожидаемые операционные расходы на дату расчёта. Это рабочая гипотеза, а не прогноз с гарантией.

Консервативный сценарий

Проверяет более долгую вакансию, уступку по аренде, дополнительные расходы на заселение или ремонт и более осторожную оценку чистого дохода.

Стресс-сценарий

Сочетает снижение эффективного дохода с ростом расходов и непредвиденными работами, чтобы оценить запас ликвидности и допустимую цену входа.

Зафиксировать исходные данные

Укажите источник и дату для цены, аренды, вакансии, расходов, налогов и управления.
Определить единую формулу

Во всех сценариях используйте один период, одну базу входа и одинаковые категории доходов и расходов.
Менять допущения отдельно

Сначала оцените влияние каждого параметра, затем объедините неблагоприятные изменения в стресс-сценарии.
Сопоставить с целью

Проверьте, выдерживает ли объект ваш горизонт владения, потребность в денежном потоке и резерв на непредвиденные расходы.

Риски модели

Доходность нельзя оценивать отдельно от ликвидности и управления

Два объекта с похожим расчётным ROI могут по-разному вести себя при смене арендатора, ремонте, продаже или удалённом владении.

Спрос на аренду

Ставка и срок поиска жильца зависят от района, формата квартиры, состояния, сезона и конкурирующего предложения.

Расходы здания

Крупные работы, изменение общих расходов или слабый резерв дома могут снизить фактический денежный поток.

Удалённое управление

Отсутствие собственника требует понятных полномочий, отчётности, контроля подрядчиков и резерва на срочные решения.

Ликвидность выхода

Срок и цена будущей продажи не известны заранее; их нельзя подменять постоянным ростом стоимости в базовой модели.

Валюта и расчёты

Доходы, расходы и личные обязательства владельца могут быть выражены в разных валютах и давать отдельный риск.

Правила и налоги

Налоговый статус, договорная структура и применимые платежи требуют актуальной проверки для конкретного владельца.

Обратная связь

Свяжитесь с нами

Оставьте короткое сообщение, если хотите обсудить инвестиционную задачу, расчёт, проект или возможное партнёрство.

Напишите, как к вам обращаться, из какой вы страны и какой способ связи удобнее — email, телефон, Telegram или WhatsApp. Затем кратко опишите свой запрос или вопрос.