Immobilienrendite in Uruguay: ROI und Gesamtkosten des Eigentums

Die Rendite einer Immobilie sollte auf Grundlage der Gesamtinvestition und nach Abzug von Leerstand, Steuern, Hauskosten, Verwaltung und Instandhaltung berechnet werden. Die folgende Berechnung für Apartment 403 in Dēco Maggiolo dient als konkretes Beispiel für dieses Modell und nicht als Renditeversprechen für eine andere Immobilie.

Die Fassade der Wohnanlage Dēco Maggiolo in Montevideo

Berechnungsbeispiel · Dēco Maggiolo · Apartment 403

KEIN VP

Wohnung 403 in Dēco Maggiolo

Sofort vermietbar: 4. Stock, 1 Schlafzimmer, 58,43 m² Wohnfläche und eine Terrasse von 20,22 m².

Wohnfläche: 58,43 m²
Terrasse: 20,22 m²
Gesamtfläche: 85,34 m²
Stockwerk / Schlafzimmer: 4 / 1 Schlafzimmer

Preis nach 10 % Rabatt: $249 480
Listenpreis und Rabatt: $277 200; −10 %

Netto-ROI: 5,91 %

Einstieg + Gastos 4 %: $259 459
Miete / Monat: $1 650
Nettoertrag/Jahr: $15 323

IRPF von 10,5 % auf Mieteinnahmen – Regelbesteuerung

Referenz: DECO-403-NOVP-2026
Markt: Montevideo, Uruguay
Berechnung: Juli 2026

ROI: zwei Szenarien

Die Rendite hängt von der gewählten Einstiegsbasis ab

Ein Nettoertrag wird mit zwei Berechnungsgrundlagen verglichen: der Zahlung an den Bauträger einschließlich Gastos und der Gesamtinvestition mit allen genannten Kosten.

Szenario A – Basis

5,91 %

Netto-ROI

Preis + Gastos: $259 459
Nettoertrag/Jahr: $15 323
Amortisationsdauer: 16,9 Jahre

Szenario B – Gesamtinvestition

5,28 %

Netto-ROI

Gesamtinvestition: $290 045
Nettoertrag/Jahr: $15 323
Amortisationsdauer: 18,9 Jahre

Nettomieteinnahmen

Wie sich der Nettoertrag im Laufe eines Jahres ansammelt

Das Berechnungsmodell zeigt einen positiven Cashflow für den Eigentümer: 1.277 USD Nettoertrag pro Monat und 15.323 USD für ein volles Jahr.

Nettoeinkommen des Eigentümers

$15 323

12 Monate

Durchschnittlicher monatlicher Nettoertrag

+$1 277

Jeder weitere Balken zeigt einen neuen Monat mit positivem Cashflow. Die Gesamtsumme $15 323 pro Jahr ist bereits nach Abzug von IRPF, Verwaltungskosten und Contribución Inmobiliaria berechnet.

Struktur der Einstiegskosten

Vom Listenpreis bis zur Gesamtinvestition

Das Szenario der Gesamtinvestition umfasst die Zahlung an den Bauträger und die in der Berechnung aufgeführten zusätzlichen Kosten.

Gesamtinvestition · alle Kosten

$290 045

Zahlung an den Bauträger

Listenpreis: $277 200
Rabatt 10 %: −$27 720
Preis nach Rabatt: $249 480
Gastos de Ocupación 4 %: $9 979
Summe an den Bauträger: $259 459

Zusätzliche Kosten

ITP + Notarkosten + Montepío ca. 8,6 %: $21 455
Provision von Uruguay Smart Estate: 3 % + IVA 22 %: $9 131
Zusätzliche Kosten insgesamt: $30 586

Gesamtinvestition

$290 045

Methodik

Was ist in der Berechnung enthalten

Die Berechnung wurde von Uruguay Smart Estate auf Grundlage von Marktdaten aus dem Juli 2026 erstellt. Der VP-Status gilt nicht: Auf Mieteinnahmen fällt IRPF von 10,5 % an. Der Rabatt des Bauträgers beträgt 10 %. Der ROI in Szenario A basiert auf dem Preis nach Rabatt zuzüglich Gastos. Szenario B umfasst ITP, Notarkosten, Montepío und die Provision von Uruguay Smart Estate von 3 % + IVA 22 %.

Einstiegskosten

• Listenpreis: $277 200
• Rabatt des Bauträgers: 10 %
• Gastos de Ocupación: 4 %
• ITP + Notarkosten + Montepío: ca. 8,6 %
• Provision von Uruguay Smart Estate: 3 % + IVA 22 %

Jährliche Kosten

• IRPF: 10,5 % (kein VP)
• Makler: 1 Monatsmiete pro Jahr
• Contribución: 0,30 % des Preises nach dem Rabatt
• Wartung: wie vereinbart

Mietparameter

• Miete: $1 650/Monat
• Markt: Montevideo, Juli 2026
• Verwaltung: Uruguay Smart Estate
• Dēco Maggiolo, Piresbenlian

Detaillierte ROI-Berechnung

Detaillierte Berechnung des Mietertrags

Bei einer Miete von 1.650 USD pro Monat beträgt der Bruttoertrag 19.800 USD pro Jahr. Nach Abzug von IRPF, Verwaltungskosten und Contribución Inmobiliaria beträgt der Nettoertrag 15.323 USD pro Jahr.

$19 800

Bruttoertrag
−$2 079

IRPF 10,5 %
−$1 650

Makler und Verwaltung durch Uruguay Smart Estate
−$748

Contribución Inmobiliaria
$15 323

Nettoertrag

Detaillierte Berechnung des Mietertrags pro Jahr und pro Monat
Position	Berechnung	Betrag/Jahr	Betrag/Monat
Miete	Markt, Juli 2026	$19 800	$1 650
Bruttoertrag	$1 650 × 12	$19 800	$1 650
IRPF (10,5 %)	$19 800 × 10,5 %	−$2 079	−$173
Makler (Verwaltung durch Uruguay Smart Estate)	1 Monatsmiete ÷ 12	−$1 650	−$138
Contribución Inmobiliaria	$249 480 × 0,30 %	−$748	−$62
Nettoertrag	nach allen Kosten	$15 323	$1 277

Berechnungsgrundlage

Die Bruttorendite entspricht nicht der Nettorendite des Eigentümers

Verwenden Sie zum Vergleich von Immobilien dieselbe Einstiegsbasis, denselben Zeitraum und dieselbe Zusammensetzung von Einnahmen und Ausgaben. Andernfalls kann ein attraktiverer Prozentsatz auf einem unvollständigen Nenner beruhen.

Potenzielle Bruttoeinnahmen: Miete für den gesamten Berechnungszeitraum vor Abzug von Leerstand und Ausgaben. Dies ist die Obergrenze des Modells, nicht der Ertrag des Eigentümers.
Effektive Einnahmen: Potenzielle Einnahmen nach Berücksichtigung leerer Zeiträume, Mietzugeständnissen, Zahlungsverzögerungen und weiterer realistischer Einnahmeausfälle.
Netto-Betriebseinkommen: Effektive Einnahmen nach Ausgaben, die der Eigentümer trägt: Steuern, Verwaltung, Instandhaltung, Versicherung und auf ihn entfallende Hauskosten.
Gesamtinvestition: Der Preis der Immobilie zusammen mit Erwerbskosten, Pflichtzahlungen, Ausstattung und weiteren Ausgaben, bis sie für das gewählte Nutzungsszenario bereit ist.
Nettorendite: Netto-Betriebseinkommen im Verhältnis zu einer vollständigen und konsistent definierten Anlagebasis. Finanzierung und Wertsteigerung der Immobilie sollten getrennt analysiert werden.

Gesamtwirtschaftlichkeit

Leerstand und Eigentumskosten beeinflussen das Ergebnis stärker als die beworbene Rendite

Das Modell sollte nicht nur Einnahmen vom Mieter zeigen, sondern auch Zeiträume ohne Ertrag, regelmäßige Zahlungen, Instandhaltung und Kosten, die seltener als monatlich anfallen.

Planen Sie einen realistischen Leerstand zwischen Verträgen sowie Zeit für die Vorbereitung der Immobilie auf den Einzug des nächsten Mieters ein.
Trennen Sie die gastos comunes in Zahlungen des Mieters und Beträge, die aufgrund des Vertrags oder der Art der Arbeiten beim Eigentümer verbleiben.
Bestätigen Sie die anwendbaren Steuern und kommunalen Abgaben mit einem contador für den konkreten Eigentümer und die Eigentumsstruktur.
Berücksichtigen Sie Verwaltung, Mietersuche, Einzug, laufende Kommunikation und die Kontrolle des Immobilienzustands.
Berücksichtigen Sie Versicherung, kleinere Reparaturen, den Ersatz von Geräten und eine Reserve für größere Arbeiten am Haus oder in der Wohnung.
Beziehen Sie bei einer möblierten Immobilie die Erstausstattung und die regelmäßige Erneuerung von Möbeln und Geräten ein.
Prüfen Sie Bankkosten, Währungsumrechnung und Kosten für Geldüberweisungen separat, wenn sie zu Ihrem Szenario gehören.

Robustheitsprüfung

Drei Szenarien zeigen, wie sehr das Ergebnis von Annahmen abhängt

Das Zahlenbeispiel Dēco 403 vergleicht zwei Einstiegsbasen. Für eine Investitionsentscheidung ist zusätzlich ein Sensitivitätsmodell mit derselben Formel und unterschiedlichen Annahmen zu Einnahmen und Ausgaben nötig.

Das Basisszenario

Verwendet die bestätigte Miete, eine übliche Vermietungsdauer und die erwarteten laufenden Kosten zum Berechnungszeitpunkt. Dies ist eine Arbeitshypothese, keine garantierte Prognose.

Konservatives Szenario

Prüft einen längeren Leerstand, Mietzugeständnisse, zusätzliche Kosten für Einzug oder Reparaturen und eine vorsichtigere Schätzung des Nettoertrags.

Stressszenario

Kombiniert sinkende effektive Einnahmen mit steigenden Kosten und unvorhergesehenen Arbeiten, um die Liquiditätsreserve und den vertretbaren Einstiegspreis zu bewerten.

Ausgangsdaten festhalten

Geben Sie Quelle und Datum für Preis, Miete, Leerstand, Ausgaben, Steuern und Verwaltung an.
Eine einheitliche Formel definieren

Verwenden Sie in allen Szenarien denselben Zeitraum, dieselbe Einstiegsbasis und dieselben Kategorien für Einnahmen und Ausgaben.
Annahmen separat ändern

Bewerten Sie zunächst den Einfluss jedes Parameters und kombinieren Sie anschließend ungünstige Änderungen im Stressszenario.
Mit dem Ziel abgleichen

Prüfen Sie, ob die Immobilie zu Ihrem Anlagehorizont, Ihrem Cashflow-Bedarf und Ihrer Reserve für unvorhergesehene Ausgaben passt.

Modellrisiken

Die Rendite lässt sich nicht getrennt von Liquidität und Verwaltung bewerten

Zwei Immobilien mit einem ähnlichen berechneten ROI können sich bei Mieterwechsel, Reparatur, Verkauf oder bei Verwaltung aus der Ferne unterschiedlich entwickeln.

Mietnachfrage

Miete und Dauer der Mietersuche hängen von Lage, Wohnungsformat, Zustand, Saison und konkurrierenden Angeboten ab.

Gebäudekosten

Größere Arbeiten, steigende Gemeinschaftskosten oder eine geringe Rücklage des Hauses können den tatsächlichen Cashflow verringern.

Verwaltung aus der Ferne

Die Abwesenheit des Eigentümers erfordert klare Vollmachten, Berichterstattung, die Kontrolle von Auftragnehmern und eine Reserve für dringende Entscheidungen.

Liquidität beim Ausstieg

Zeitpunkt und Preis eines künftigen Verkaufs sind nicht im Voraus bekannt; sie lassen sich im Basismodell nicht durch eine stetige Wertsteigerung ersetzen.

Währung und Zahlungsverkehr

Einnahmen, Ausgaben und persönliche Verpflichtungen des Eigentümers können in unterschiedlichen Währungen anfallen und ein eigenständiges Risiko darstellen.

Regeln und Steuern

Steuerstatus, vertragliche Struktur und anfallende Abgaben erfordern eine aktuelle Überprüfung für den jeweiligen Eigentümer.

Kontaktaufnahme

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